In Vlaanderen betaal je 12% registratierechten op een opbrengstpand. Koop je voor 250.000 euro, dan ben je met notaris en registratie al snel 304.000 euro kwijt. Dat is 54.000 euro kosten op dag één, nog voor je eerste euro huur binnenkomt.

Ik heb zelf vastgoed én ETF's. Mijn eerste opbrengstpand gaf me een tweede inkomstenbron naast de beurs. Niet omdat ik de beurs niet meer vertrouwde, maar omdat ik niet alles op één paard wilde zetten. Toch moet je eerlijk zijn over de cijfers.

Met 50.000 euro in een accumulerende wereld-ETF zoals IWDA (TER 0,20%) zit je op dag één voor 50.000 euro belegd. Historisch rendement: zo'n 7 à 8% bruto per jaar. Sinds 1 januari 2026 betaal je wel 10% meerwaardebelasting op gerealiseerde meerwaarden boven 10.000 euro vrijstelling per jaar. Meerwaarden opgebouwd vóór 31/12/2025 zijn grandfathered, dus belastingvrij. Verliesverrekening binnen hetzelfde jaar kan. Roerende voorheffing op dividenden (30%) en beurstaks blijven daarnaast gewoon bestaan. Meer details vind je op FOD Financiën.

Vastgoed heeft één grote troef: leverage. Met 50.000 euro eigen inbreng en een hypotheek controleer je een pand van 250.000 euro. Maar in het slechtste scenario zit je op 4,86% ROI over 25 jaar. Een wereld-ETF deed historisch 7 à 8%. En vastgoed is illiquide, je hebt onderhoud, onroerende voorheffing, en het risico op probleemhuurders.

• ETF: liquide, gespreid, lage kosten (0,12 tot 0,22% TER), maar 10% meerwaardebelasting boven 10.000 euro.
• Vastgoed: leverage via hypotheek, huurinkomsten, maar 20 tot 25% instapkosten bovenop aankoopprijs en actief beheer nodig.
• Combinatie: spreiding over beide, mijn eigen voorkeur.

De eerlijke conclusie: als je geen zin hebt in beheer en snel wil kunnen verkopen, win je met ETF's. Wil je leverage en een maandelijkse cashflow, dan is vastgoed het overwegen waard. Maar reken altijd je worst case door vóór je tekent. Lees ook de FSMA Wegwijzer beleggen voor neutrale info.

Vraag: als je vandaag 50.000 euro vrij hebt, waar gaat het naartoe en waarom?

Geen financieel advies. Raadpleeg altijd een erkend expert.